Krzysztof Przybył: Gdy się człowiek spieszy, to się diabeł cieszy – powiada ludowe porzekadło. Pasuje ono do ekspresowego tempa uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w wielkich miastach, z Warszawą na czele. Przez kilkanaście lat w stolicy niewiele się działo, teraz miejscowe plany uchwalane są taśmowo. Rzecz w tym, że podstawą do nich jest nieaktualne studium zagospodarowania sprzed… osiemnastu lat.

Warszawa nadrabia opóźnienia

Dzisiaj niemal połowa terenów Warszawy objęta jest miejscowymi planami zagospodarowania, ale równocześnie trwają aż 184 procedury dotyczące zmiany planów – chodzi o 24% obszaru miasta. Wypadałoby przyklasnąć temu, że Ratusz nadrabia lata opóźnień, gdyby nie ważne „ale”. A raczej kilka „ale”. Po pierwsze, prace planistyczne prowadzone są bez wymaganego ustawą o planowaniu przestrzennym wieloletniego programu sporządzania planów miejscowych. Po drugie, brak jest czasu na szerszą merytoryczną dyskusję. A po trzecie – na uchwalenie czeka nowe, dostosowane do obecnych warunków rozwoju miasta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Póki co, podstawą do sporządzania planów jest studium z roku 2006, które w maju 2018 r. Rada Warszawy uznała za nieaktualne.

Procedując w ten sposób, zamiast porządku, możemy mieć chaos. Pomijam już kolejność – najpierw plany miejscowe, potem ogólna koncepcja. To tak, jakby najpierw wybierać meble do pomieszczeń, a potem sporządzać projekt domu. Niby można, ale logika i oszczędność kosztów nakazuje inne rozwiązanie.

Tańsze mieszkania czy droższe wille?

Karkołomność stosowania założeń sprzed dwóch dekad do obecnej sytuacji pokazują kontrowersje wokół niektórych planów. Tak więc w przypadku jednego z nowych planów dla dzielnicy Białołęka (dla rejonu Grodzisk) teren przeznaczony pod budownictwo wielorodzinne postanowiono przeznaczyć pod budowę willi. Deweloperzy skarżą się, że jeszcze w zeszłym roku miasto nie puściło pary z ust, że planuje takie zmiany. Ale nie chodzi tu o biznes jednego czy drugiego dewelopera, a o logikę. Białołęka należy obecnie do lokalizacji najmniej drogich (bo w przypadku cen warszawskich trudno mówić o najtańszych) mieszkań. Średnia warszawska zbliża się do 18 tysięcy za metr kwadratowy, a w tej dzielnicy oferowane są lokale o kilka tysięcy tańsze. Logika nakazywałaby zatem – szczególnie w aspekcie „głodu mieszkaniowego” w Warszawie – aby dostępne grunty spożytkować pod budowę osiedli z mieszkaniami w przystępnych cenach. Szczególnie, że Białołęka jest dziś dzielnicą osiedli wielorodzinnych, a nie dzielnicą willową.

Nawiasem mówiąc – przydałoby się, aby cała dzielnica została najpierw skanalizowana, a potem dopiero planowano wielkie inwestycje…

Podobnie w przypadku Gocławia – przy planowanej stacji trzeciej linii metra założono mniejszą gęstość zabudowy, niż wcześniej planowano. I znów odwołam się do logiki: należałoby wykorzystać takie połączenie komunikacyjne do budowy osiedla, którego mieszkańcy będą mogli korzystać z transportu zbiorowego.

Z deszczu pod rynnę

Paradoksalnie, chęć ograniczenia tempa deweloperskich inwestycji w jednych rejonach Warszawy spowoduje ich zwiększenie w tych obszarach miastach, gdzie jest jeszcze pole do zabudowy. Zgodnie z prawem, władze Warszawy przed wskazaniem terenów na nową urbanizację będą musiały wykazać, że cały potencjał rozwojowy na dotychczasowych terenach został wyczerpany. A osiedle domków jednorodzinnych dla, powiedzmy, 50 rodzin wyczerpie ten potencjał szybciej niż osiedle na 600-700 mieszkań.

Należy docenić starania władz Warszawy, aby skończyć z urbanistycznym chaosem. Powtarzam: przez kilkanaście lat niewiele się działo. Niemniej nie można doprowadzić do sytuacji, w której tempo przyjmowania planów będzie ważniejsze od oparcia ich o realne potrzeby miasta i mieszkańców.

Źródło Salon24.pl blog Krzysztofa Przybyła, prezesa Fundacji Polskiego Godła Promocyjnego