Temat rosnących cen mieszkań w Polsce – i, co za tym idzie, rosnących stawek ich wynajmu – nie schodzi z agendy publicznej debaty. Oczywiście na taki stan rzeczy wpływa też brak komunalnych lokali pod długoterminowy wynajem. Część komentatorów i polityków wpadła już na pomysł, skąd wziąć na budowę takich lokali pieniądze. Otóż wystarczy obłożyć podatkiem katastralnym bogaczy, którzy mają dwa, a nawet trzy mieszkania. Pal sześć, że takie przekonanie nie opiera się na realnych wyliczeniach, a może tylko pogłębić obecne problemy.

Polska klasa wyższa, czyli od pierwszego do pierwszego

Podatek katastralny, wynoszący rocznie od jednego do kilku procent od wartości mieszkania, funkcjonuje w wielu europejskich krajach – podkreślają zwolennicy katastru. Dodają, że w Polsce takie rozwiązanie mogłoby objąć dopiero drugi, a nawet trzeci lokal mieszkalny, należący do tego samego właściciela. Tym samym kataster nie obciążyłby „zwykłych” właścicieli mieszkań, a tylko „kamieniczników”. Dodać należy, że chodzi o kamieniczników na polską miarę – ma się to do ludzi żyjących z nieruchomości na przykład we Francji i Anglii tak, jak wysokie zarobki w Polsce do wysokich zarobków w państwach zachodniej Europy. Otóż, wg klasyfikacji OECD, klasa wyższa obejmuje osoby, których miesięczny dochód przekracza dwukrotność mediany zarobków. W Polsce zatem to osoby, które miesięcznie zarabiają ponad 9400 zł brutto. Oznacza to, że polski przedstawiciel dolnego szczebla klasy wyższej z trudem jest w stanie spłacić kredyt za mieszkanie, opłacić bieżące wydatki i jeszcze coś odłożyć.

Nie dziwmy się zatem, że kamienicznik w Polsce AD 2025 to nie, jak przed wojną, właściciel kilkupiętrowej kamienicy, ale człowiek, który ma dwa, a czasem – o zgrozo – trzy lub cztery mieszkania. Które odziedziczył, kupił za uciułane pieniądze (kiedy ceny za metr kwadratowy były wielokrotnie niższe, niż obecnie), a teraz wynajmuje, tym samym zmniejszając głód mieszkaniowy, bardzo dotkliwy zwłaszcza w największych miastach. Często wynajmuje tymczasowo, bo za kilka czy kilkanaście lat przekaże lokum potomkowi. A sam zysk z wynajmowanego mieszkania, jeśli weźmie się pod uwagę koszty związane z remontami, utrzymaniem itp., nie jest zawrotny.

Dwa – chybione – argumenty zwolenników katastru

Logicznie rzecz biorąc, wynajmujący każdy dodatkowy podatek automatycznie przerzuci na najemcę. Jeśli, powiedzmy, kataster rocznie wyniesie 6 tysięcy złotych, to czynsz pójdzie w górę od 500 zł miesięcznie. No, chyba że zdecydujemy się na powrót do Polski Ludowej, odgórne ustalanie stawek i czarny rynek wynajmu mieszkań.

W dyskusji o katastrze ze strony zwolenników tego rozwiązania padają dwa kluczowe argumenty pozornie merytoryczne (bowiem argumentu: jak ma, to niech za to płaci, za takowy nie uznaję). Pierwszy to możliwość pozyskania środków na tanie budownictwo na wynajem. Drugi to zapobieżenie spekulacjom, zwłaszcza sytuacji, gdy mieszkania są kupowane i trzymane puste tylko po to, by za jakiś czas sprzedać je z zyskiem.

Najwięcej mieszkań przypada na posłów

Zacznijmy od pierwszego. Tak, miałby on sens, gdyby w Polsce więcej niż jedno mieszkanie posiadało, powiedzmy, 20 procent podatników. No, niechby 15 procent. Niestety, takich ścisłych danych nie ma, ale analitycy szacują, że więcej niż dwa mieszkania ma poniżej 1 procenta właścicieli. W Polsce na jedno mieszkanie przypada statystycznie 2,4 obywatela, co oddaje pewien obraz rzeczywistości. Poprawka – nie na każdego obywatela. Otóż OKO.press w ubiegłym roku wyliczyło, że 45% posłów na Sejm ma więcej niż jedno mieszkanie bądź dom i na statystycznego posła przypada 1,7 mieszkania…

W każdym razie wychodzi na to, że dochód z katastru od drugiego albo trzeciego mieszkania nie przyniósłby miliardów potrzebnych na inwestycje w budownictwo komunalne. Zwiększenie cen wynajmu mieszkań nie jest warte takiego eksperymentu.

Mit pustych mieszkań

Przejdźmy do właścicieli, którzy kupują mieszkania i trzymają je puste. Ma to wszelkie cechy miejskiej legendy. Przyznaję, że nie słyszałem o osobie fizycznej, która kupuje mieszkania, trzyma je zamknięte na klucz i tylko płaci za ich utrzymanie. Media donosiły o funduszach, które inwestują w mieszkania i trzymają je puste, aby później odsprzedać je z zyskiem. Niestety, tu brak dokładnych danych, wokół których można by prowadzić dyskusję. Nie wiemy, czy chodzi o kilkadziesiąt, czy kilka tysięcy lokali.

Coraz częstszym, ale zupełnie innym zjawiskiem, jest kupowanie wszystkich mieszkań w danej inwestycji przez firmy, które następnie oferują te lokalne na wynajem. Zjawiskiem pozytywnym, bowiem chodzi o najem na podstawie klarownych umów, z zagwarantowanymi prawami najemców. Również do tego, by nie być zmuszonym do opuszczenia mieszkania z miesiąca na miesiąc czy nie otrzymać niespodziewanej 50-procentowej podwyżki czynszu.

Jeśli zaś istotnie spekulacyjny wykup mieszkań przez fundusze stanowi problem, to nie ma przeszkód, aby zahamować taką praktykę w sposób, który nie uderzy w zwykłych obywateli.

Plagą polskiej rzeczywistości są regulacje, które mają pozornie rozwiązywać problemy, a w istocie je powiększają. Tu zaś kreujemy nową grupę społeczną, która – jak kiedyś przedsiębiorcy – ma być wrogiem, odpowiedzialnym za ciężki los tych, którzy są mniej zamożni. I podobnie, jak każdy przedsiębiorca miał być krezusem o życiu lekkim, łatwym i przyjemnym, tak każdy właściciel więcej niż jednego mieszkania ma być rentierem żyjącym z najmu. Tak, jakbyśmy jako społeczeństwo byli za mało podzieleni.

Źródło Salon24.pl, blog Krzysztofa Przybyła, prezesa Fundacji Polskiego Godła Promocyjnego "Teraz Polska"